时代邻里 · 翡翠山1-2期别墅项目物业服务方案

序 · 一封家书

Letter · 致业主的一封信

致翡翠山全体业主

尊敬的各位业主家人，您好：

广州市时代邻里科技服务有限公司（港交所上市代码：9928.HK）深耕粤港澳大湾区物业服务二十余年，位列中国物业服务百强 TOP 11，拥有丰富的临深高端英伦别墅社区全周期运营经验。

本次知悉本小区启动新物业服务企业选聘工作，我司高度重视，专项成立翡翠山项目拓展攻坚小组，实地踏勘红郡、爱丁堡双别墅区，全面梳理园区环境、设施、景观、安防现存痛点，量身定制本套专属品质提升与长效运营服务方案。

翡翠山坐拥城芯双湖稀缺资源，是片区内标志性低密度别墅人居标杆，承载着各位业主对舒适、静谧、高端生活的期待。针对园区目前绿化、道路、水景、安防、运维等痛点，我司郑重承诺：

01先整改，后深耕

进场分四阶段系统性完成园区全域专项品质提升，所有景观亮化、道路翻新、绿化改造、设施维修投入均由我司先行承担，不占用小区物业费、公共收益。

02全过程透明监督

所有整改项目明确完成时限、量化验收标准，施工节点、完工成果全园区公示，全程邀请业主代表参与监督。

03重私密，保资产

针对别墅业态定制专属管家、安防、庭院服务体系，以精细化长效运维维护社区景观价值，助力房产保值增值。

04共建共治共享

严格执行公共收益阳光透明，每季度公开财务台账，搭建业主议事沟通渠道，打造党建引领、邻里和睦的全龄友好社区。

安心 · 舒适 · 尊贵 · 私密

01 · 项目现状及提升方案

Profile · 项目概况

城芯双湖 · 英伦别墅人居标杆

惠州大亚湾核心区域低密度英伦风格别墅社区，红郡、爱丁堡双组团布局，坐拥城芯双湖稀缺景观资源。

17万+㎡

占地面积

16.3万㎡

建筑面积

726户

总户数

6万+㎡

绿化面积

2900+人

居住人口

726个

停车位

项目定位

惠州大亚湾核心区域，低密度英伦风格别墅社区。

项目组成

分为红郡、爱丁堡两个组团，组团式规划让社区格局清晰有序。

核心资源

坐拥城芯双湖稀缺景观资源，生态环境优越，景观视野开阔。

业主特点

以改善型居住和投资型客户为主，消费能力强，对生活品质要求高。

01 · 项目现状及提升方案

Pain Points · 项目深度研判

精准洞察 · 对症施策

我们通过多次实地踏勘，对翡翠山 1-2 期现状进行全面梳理，识别出以下核心痛点，并制定针对性解决方案。

01痛点

园区形象

主出入口标识不清，缺乏仪式感，无法体现高端定位
路面多处开裂坑洼，影响业主行车舒适度
绿化杂乱无章法，局部黄土裸露，影响美观

形象焕新翻新路面，重划标识，修剪绿化，补种时花，打造轻奢归家动线。

02痛点

设施设备

人工湖水生态失衡、散养家禽，存在异味，影响景观与居住环境
供水管网未加装隔断阀，经常性停水
部分消防设备老化无法正常使用；监控存在盲区、部分摄像头故障

设施攻坚清淤治水，检修消防监控，确保核心安全系统稳定运行。

03痛点

环境品质

公共区域清洁频次不足，地面污渍明显
部分区域存在积水，蚊虫滋生，影响居住舒适度
隐蔽区域清洁不彻底，存在卫生死角

环境提升执行一级保洁标准，高频消杀，全方位提升社区环境品质。

04痛点

安防管控

部分监控点位存在盲区，覆盖不全
夜间照明不足，存在安全隐患
巡逻频次与响应机制有待优化

安防升级增设监控点位，优化夜间照明，加密巡逻频次，技防人防结合。

05痛点

绿化养护

绿化养护周期缺失，缺乏专业打理，日常维护缺乏规律性
部分灌木造型杂乱，缺乏精心修剪，影响整体景观美观度
局部地块黄土裸露，未及时补种覆盖
乔木修剪方式粗放，未按标准作业，影响树木生长与景观效果

绿化提升执行一级绿化养护标准，分批次造型修剪、补种时花草皮，让社区绿化重新焕发生机。

—— 园区现状实拍 ——

01 · 项目现状及提升方案

Roadmap · 分阶段提升计划

四步走 · 让园区焕然一新

我们将通过四个阶段的系统性整改，实现园区品质的全面提升。

4阶段推进

39项整改清单

365天焕新周期

5大责任版块

01 · 0-30 天

进场筹备期

核心任务：承接查验、全域大扫除、隐患排查

与业委会完成项目资料、设施设备全面交接
开展园区全域深度清洁，清除卫生死角
排查消防、给排水、监控等核心系统隐患

02 · 30-90 天

集中整改期

核心任务：安全系统攻坚，保障基础运行

完成消防系统故障修复与设备更新
修复给排水，确保供水稳定、排水通畅
增补监控点位，实现重点区域全覆盖

03 · 90-180 天

品质提升期

核心任务：园区形象全面焕新，打造景观亮化

翻新破损道路，重划交通标识
全面修剪绿化，补种时花草皮
启动夜景亮化工程，提升形象

04 · 180-365 天

长效运营期

核心任务：全龄配套完善，建立长效服务机制

完善儿童、老年活动设施
增设休闲座椅、灭蚊灯等便民设施
建立设备全生命周期维保体系

01 · 项目现状及提升方案

Renovation Plan · 品质提升专项整改计划

39 项整改 · 责任到版块 · 时限到天

整改投入由我司先行承担，不占用小区物业费与公共收益。每项整改明确量化交付标准，全程邀请业主代表监督见证。

第一阶段 · 进场筹备期

0-30 天 · 6 项

承接查验 · 全域大扫除 · 隐患排查

1.0

承接查验

全园区设施设备承接查验

按《物业承接查验办法》对红郡、爱丁堡两区公共设施设备进行全面查验，建立设备台账及问题清单，形成正式承接查验报告，邀请业委会及业主代表参与见证。

进场后 30 天内

工程版块

1.1

安全隐患排查

消防系统专项安全排查

对全区消防栓（地栓/墙栓）、水泵接合器、消防管网、灭火器等全面检测，排查压力不足、锈蚀堵塞、过期失效等隐患，建立消防隐患整改台账。

进场后 15 天内

工程版块

1.2

安全隐患排查

给排水系统专项排查

对供水主管网、分区阀门、水泵房、排污泵、排水管网进行全面测漏排查，标记漏点及故障点位，评估管网运行状态。

进场后 20 天内

工程版块

1.3

安全隐患排查

监控安防系统排查

对现有监控点位逐一排查，统计在线率、盲区分布、存储时长，评估系统运行状态，制定补点优化方案。

进场后 20 天内

秩序版块

1.4

环境整治

园区环境卫生大扫除

进场后开展全区环境卫生大扫除，清理积压垃圾、绿化枯枝、卫生死角，对垃圾桶点位全面消杀，快速改善园区环境面貌。

进场后 7 天内

环境版块

1.5

团队进驻

物业服务团队组建进驻

项目负责人、各版块主管到位，建立 24 小时服务热线，设置业主接待专区，公示服务标准及投诉渠道。

进场当天

客服版块

第二阶段 · 集中整改期

30-90 天 · 8 项

消防攻坚 · 给排水修复 · 监控补盲

2.1

消防系统整改

消防栓防腐维护整改

对全区室外地栓、室内墙栓、水泵接合器进行拆检测压，更换密封件、除锈刷防腐漆，更新消防标识，确保全部正常可用。

进场后 60 天内

工程版块

2.2

消防系统整改

灭火器充装更换

对全区过期、压力不足的干粉灭火器进行充装或报废更新，逐具粘贴年检合格标识，按规范点位布置。

进场后 45 天内

秩序版块

2.3

消防系统整改

消防管网压力整治

对消防管网进行水压试验，排查修复泄漏点，调校稳压装置，确保最不利点水压符合规范要求。

进场后 90 天内

工程版块

2.4

给排水整改

供水管网分区控制改造

在供水主管加装分区控制阀门，实现红郡、爱丁堡及楼栋级独立停水控制，减少维修停水影响范围。

进场后 90 天内

工程版块

2.5

给排水整改

水泵全面检修维护

对生活供水泵、排污泵进行拆检保养，更换轴承、密封件，检修控制柜，确保水泵运行稳定可靠。

进场后 60 天内

工程版块

2.6

给排水整改

井盖防坠网加装

为全区排水井、雨水井加装不锈钢防坠网，更换破损井盖，加固松动井圈，消除坠井安全隐患。

进场后 45 天内

工程版块

2.7

监控系统整改

故障摄像头更换修复

对现有故障、模糊的监控摄像头进行更换修复，统一升级为高清网络摄像头，恢复监控点位正常运行。

进场后 60 天内

秩序版块

2.8

监控系统整改

监控盲区补点建设

针对园区出入口、主干道、人工湖周边、围墙周界等盲区新增监控点位，实现重点区域监控全覆盖。

进场后 90 天内

秩序版块

第三阶段 · 品质提升期

90-180 天 · 16 项

形象焕新 · 绿化造景 · 夜景亮化 · 湖景治理

3.1

出入口形象提升

出入口岗亭翻新及发光字

对出入口岗亭立面进行翻新处理，增设"时代物业欢迎回家"不锈钢发光字（2.5×2.5m 规格），提升主入口形象辨识度。

进场后 120 天内

工程版块

3.2

出入口形象提升

出入口标识系统焕新

出入口路面热熔划线翻新、路基警示标识更新、道闸系统清洁调试，整体提升出入口形象品质。

进场后 100 天内

秩序版块

3.3

标识导视系统

总平面图导视牌增设

在红郡、爱丁堡两区主入口各设置 1 处总平面导视牌，标注楼栋分布、配套设施、当前位置、指北针。

进场后 150 天内

客服版块

3.4

标识导视系统

楼栋导视系统完善

更新全区楼栋号牌、单元牌、楼层牌共 30 个点位，统一设计风格，增设方向指引标识，提升导视功能性。

进场后 150 天内

客服版块

3.5

标识导视系统

安全警示标识增设

人工湖周边增设防溺水安全警示牌、危险区域提示标识，园区增设限速、禁停等交通标识，完善安全警示体系。

进场后 120 天内

秩序版块

3.6

标识导视系统

社区宣传栏增设

增设标准化宣传栏 1 处，用于物业服务公示、社区文化宣传、通知公告发布。

进场后 180 天内

客服版块

3.7

路灯照明提升

路灯全面修复翻新

更换全区损坏路灯光源，检修线路，灯杆整体除锈刷漆翻新，确保亮灯率达标，提升夜间照明效果。

进场后 120 天内

工程版块

3.8

路灯照明提升

行道树氛围灯安装

在小区主干道行道树上安装装饰球灯，打造夜间景观灯光氛围，提升园区夜间整体形象。

进场后 150 天内

工程版块

3.9

绿化品质提升

乔木规范修剪

对全区大型乔木按"去弱留强、去密留疏"原则进行专业修剪，清除枯枝病虫枝，保持树形优美，消除安全隐患。

进场后 120 天内

环境版块

3.10

绿化品质提升

黄土裸露复绿工程

对道路两侧、围墙边等黄土裸露区域全面翻土施肥，铺设优质草皮，实现园区无裸露黄土。

进场后 150 天内

环境版块

3.11

绿化品质提升

重点区域时花造景

在南北门出入口、会所周边、人工湖节点等重点区域补种时令花卉，打造花境景观，提升园区颜值。

进场后 180 天内

环境版块

3.12

保洁设施升级

垃圾桶分类升级

将原有普通垃圾桶更换为四分类垃圾桶，统一配置脚踏装置，提升垃圾分类设施标准。

进场后 100 天内

环境版块

3.13

保洁设施升级

大件垃圾收集点建设

新建一处封闭式大件垃圾临时收集点，规范大件垃圾堆放管理，避免乱堆乱放影响环境。

进场后 120 天内

环境版块

3.14

水景景观修护

人工湖清淤及过滤系统检修

对爱丁堡人工湖进行全面清淤换水，检修循环过滤系统，更换滤料，改善水质，恢复水体清澈度。

进场后 120 天内

工程版块

3.15

水景景观修护

亲水平台安全护栏增设

在人工湖亲水平台加装安全防护护栏，更换破损防腐木地板，消除临水安全隐患。

进场后 150 天内

工程版块

3.16

水景景观修护

环湖景观亮化工程

沿人工湖岸线布设防眩光景观照明灯具，采用分时控制模式，兼顾景观效果与水生态保护，打造环湖夜景。

进场后 180 天内

工程版块

第四阶段 · 长效运营期

180-365 天 · 9 项

全龄配套 · 应急完善 · 长效机制

4.1

社区配套升级

儿童游乐设施增设

在红郡、爱丁堡两区各增设一组中大型儿童游乐设施，丰富社区配套，满足小业主游乐需求。

进场后 240 天内

客服版块

4.2

社区配套升级

老年健身设施增设

规划设置 2 处老年健身活动区，配置漫步机、太极推揉器等适老化健身器材，满足长者运动需求。

进场后 240 天内

客服版块

4.3

社区配套升级

户外休闲座椅增设

在园区步道、人工湖周边、景观节点增设防腐木休闲座椅 20 张，为业主提供休憩空间。

进场后 270 天内

工程版块

4.4

社区配套升级

景观打卡点打造

结合人工湖及景观水池，规划打造花地观赏打卡节点，提升园区景观品质与社区文化氛围。

进场后 300 天内

环境版块

4.5

社区配套升级

户外灭蚊系统增设

在绿化区域、人工湖周边、休闲节点增设大型户外灭蚊灯 20 台，配合定期消杀，降低蚊虫密度。

进场后 210 天内

环境版块

4.6

应急设施完善

AED 急救设备配置

在小区配置一台 AED 自动体外除颤器及配套急救箱，完善社区应急救护体系。

进场后 30 天内

秩序版块

4.7

长效服务机制

庭院保洁服务机制

建立每年 1 次的业主庭院免费基础清理服务机制，为空置房建立定期巡查及杂草治理机制。

进场后 180 天内建立

环境版块

4.8

长效服务机制

消杀常态化机制

建立常态化消杀制度，夏季每月不少于 4-6 次、冬季每月不少于 2 次，重点区域加强，保障园区卫生环境。

进场即执行 · 持续优化

环境版块

4.9

长效服务机制

设施设备全生命周期管理

建立设施设备全生命周期台账，制定年度维保计划，实行预防性维护，延长设备使用寿命。

进场后 365 天内完善

工程版块

以上 39 项整改内容及交付标准均列入合同附件，欢迎全体业主监督执行。

01 · 项目现状及提升方案

Renewal · 改造前后对比

重点焕新 · 看得见的改变

从出入口到人工湖，从主干道到每一处细节——以看得见的品质改变，兑现对翡翠山的承诺。点击图片可放大查看。

主出入口形象焕新

翻新路面、重划标识、增设发光景观字，打造尊贵归家体验。

改造前

改造后

园区主干道品质提升

路面修复翻新、绿化厘米级养护、夜间照明优化。

改造前

改造后

园区人工湖景观专项提升

生态修复、夜景亮化、设施焕新，湖居生活美好愿景全面落地。

改造前

改造后

园区绿化品质提升 · 三季有花 · 四季常绿

全面梳理现有绿化，移除老化病死植株；分区重新规划设计；引入四季开花品种，打造高品质景观。

改造前

改造后

改造前

改造后

改造前

改造后

园区配套设施焕新升级

供水、监控、消防、娱乐、安全配套多线并进，全面提升居住体验与安全保障。

监控系统升级盲区补点 · 高清全覆盖

消防系统提升全面检测 · 保障运作

儿童娱乐设施两区各增设一组

湖滨休闲空间座椅廊架 · 打卡节点

井盖防坠网不锈钢加装 · 消除坠井隐患

AED 急救配置应急救护体系

导视系统焕新导视立牌 · 温馨提示

环湖夜景亮化3000K 暖光线性灯带

焕新效果 · 品质可见

从主入口到人工湖，从白天到夜景——品质提升后的翡翠山实景。

NO.01四阶段全域焕新总览整体提升

NO.02安全系统整改安防升级

NO.03出入口&主干道提升形象焕新

NO.04人工湖环湖景观水景升级

NO.05绿化环境提升景观焕活

NO.06配套增值&别墅专属服务尊享服务

02 · 服务体系及专属定制服务

Service · 全维度标准化服务体系

五大模块 · 品质稳定高效

为翡翠山提供覆盖五大模块的标准化物业服务，确保服务品质的稳定与高效。

客服服务

专属管家：实行"2341"管家响应机制，20 分钟内响应业主诉求
贴心服务：报事报修、投诉处理、访客接待、邮件代收一站式
社区活动：定期组织高品质社区活动，营造和谐邻里氛围

秩序维护

24 小时巡逻：定点与流动结合，加密别墅区夜间巡查频次
智能安防：AI 入侵检测、高清监控，保障社区安全
车辆管理：规范园区停车秩序，确保道路通畅

环境保洁

一级保洁标准：错时高频清洁，确保公共区域干净整洁
垃圾分类：设置分类投放点，定期清运，环境优美
四害消杀：每月四次专业消杀，杜绝蚊虫滋生

工程维修

快速响应：接到报修后 15 分钟内到场处理
定期维保：建立设备全生命周期档案，定期维护
应急处理：制定完善应急预案，及时处置突发情况

绿化养护

一级绿化标准：每月 2 次造型修剪，季度补植时花
病虫害防治：定期监测防治，保证绿植健康
水景维护：定期清理淤泥，维护水体生态

科技赋能

初心管家：企业微信时刻在线，AI 物业智慧平台自动巡航报警
安心卫士：全天候 AI 识别、线上视频巡更，技防人防双保险
精心维保：设备全"上云"，自动预测寿命、故障自动报修

初心管家想客户所想
做客户所需

安心卫士让客户放心
唯一信念

细心保洁高频 · 优质 · 智慧

精心维保能解决问题
更能发现问题

悦心园艺目之所及
皆赏心悦目

共建 老人友好 · 儿童友好 · 宠物友好 三好社区，党建引领"邻里红心"，多元品牌 IP 活动共建共享人文社区。

02 · 服务体系及专属定制服务

Villa Service · 别墅专属定制服务

不止于标准 · 更在于用心

以"安心、舒适、尊贵、私密"为核心，提供超越标准的定制化服务，满足业主对高品质生活的追求。

SAFE

安心

提供全方位的安全保障，让业主居住无忧。

COZY

舒适

打造优美的环境和便捷的服务，让业主生活舒心。

NOBLE

尊贵

提供个性化的定制服务，让业主感受尊贵体验。

PRIVATE

私密

充分尊重业主的生活隐私，让业主享受宁静生活。

私宅庭院协助养护

提供免费的年度简易修剪服务，或有偿的深度养护服务，让业主的私家花园四季常青。

独栋/联排别墅外围专属巡查

加密别墅围墙、私家花园周边的安防巡查频次，确保业主的居住安全与私密性。

大件物品入户协助

为业主提供大件家私、装修材料的入户协助搬运服务，解决业主的后顾之忧。

空置别墅专属代管服务

为长期不在家的业主提供定期开窗通风、水电巡检、绿植简易养护等代管服务，让业主安心无忧。

极致隐私管理

严格执行访客登记制度，园区巡逻避开业主私家庭院休息时段，充分尊重业主的生活隐私。

03 · 合作方案与服务承诺

Commitment · 合作方案与服务承诺

精英团队 · 透明承诺

投入足额专属服务团队，保障每一分钱都清晰透明。

42+6 专属服务团队

为翡翠山项目配备经验丰富、训练有素的专属服务团队，并提供强大的区域后台支持。投入不低于 42+6 人（6 人为后勤支持，不占编制），由区域总监统筹管理。

项目负责人 + 各版块主管到位，24 小时服务热线
秩序 · 客服 · 工程 · 环境 · 绿化 五线并进，责任到人
设置业主接待专区，公示服务标准及投诉渠道

财务与服务承诺

我们深知业主对财务问题的关注，在此郑重承诺，保障每一分钱都清晰透明：

公共收益 70% 归全体业主，30% 归物业
每季度公示公共收益收支情况
小型维修 2000 元以内由物业公司承担
社区便民活动不少于 20 次/年
免费投入智能化 APP 供业主使用

03 · 合作方案与服务承诺

Finance · 财务透明

财务阳光透明承诺

一费制、零隐藏——每一分钱都花得明白。

原 3.6元 2.8元/㎡·月一费制 · 包含公共水电公摊

业主自有车位免收车位管理服务费
公共收益 70% 归属全体业主，每季度公示完整收支明细
2000 元以内小型公共设施维修，由物业承担，不占用公共收益
免费开通智慧物业小程序，报事报修、缴费、查询公共收益一键办理

04 · 外拓项目案例

Cases · 外拓项目案例

实战见证 · 说到做到

多个外拓项目从"老化低质"到"雅丽如新"的实战成果，是我们服务能力的真实背书。

佛山 · 誉江华府

从"老化低质"到"雅丽如新"

38.5万㎡建筑面积

2900+总户数

2019年时代接管

江景豪宅，2010 年交付。进驻前脏乱差问题突出；进驻后开展洗脸行动、绿化补种、消防维保、单元门/防火门修复、道闸改造、游乐设施修复、灯光亮化，举办暖心便民服务 32 场、社区活动 45 场。

佛山市物业管理示范项目南海区三星级物业服务示范小区2021 专项行动

惠州 · 龙光玖龙湾

2026 中国物业管理卓越标杆

23.4万㎡建筑面积

1728总户数

2025.5时代进驻

位于惠州大亚湾西区，共 14 栋，涵盖高端住宅、特色商业等多元业态。2025 年 5 月进驻，提供 24h 安防、精细化园林养护及全龄友好社区服务，进场提升后荣获 2026 年中国物业管理卓越标杆项目。

中国物业管理卓越标杆项目24h 安防守护全龄友好社区

进驻半年 · 收获十几面锦旗

时代邻里物业团队进驻不到半年时间，就收获了业主送来的十几面锦旗与数封感谢信。锦旗和感谢信上的一字一句，记录着物业服务团队"以行动回应需求，以真心换取信任"的服务日常——这是物业与业主的【双向奔赴】。

05 · 走进时代邻里

About · 走进时代邻里

让更多人享受美好生活

时代邻里控股有限公司 9928.HK

2019 年 12 月在香港联交所挂牌上市，是中国物业服务百强企业 TOP 11，品牌价值逾 103 亿。作为中国领先及稳健发展的现代服务企业，时代邻里以资产价值运营管理为核心，以数智化技术与应用赋能服务能力，打造卓越的全生命周期"科技+服务"平台，持续为客户、为社会创造价值。

9928.HK香港上市企业

TOP 11物业服务百强

27 年管理经验

103 亿品牌价值

1.3 亿㎡合约管理面积

900+合约管理项目

100 万+业主及商户

84 城战略版图

Milestones · 发展历程

28 载躬耕笃行 · 综合实力稳居行业前列

1998-2018

行业深耕

深耕粤港澳大湾区，中国物业服务百强企业 TOP 13。

2019

资本加持

香港联交所挂牌上市，全面品牌升级焕新，发布未来社区发展战略。

2020-2022

快速扩张

百强 TOP 12，纳入恒生物业服务及管理指数成分股，首次独立刊发 ESG 报告。

2023 至今

稳健发展

百强 TOP 11，品牌价值突破 95 亿，聚焦"星火计划"，发布花⁴服务体系。

Service Aesthetics · 4度°服务美学

品质让客户惊喜 · 服务让客户感动

SCALE

尺度

标准化，建立全业态场景服务标准体系

WARMTH

温度

人文化，为社区与城市注入情怀

DEPTH

深度

多元化，结合多元业务为客户创造价值

SPEED

速度

数字化，智慧科技升级最快响应需求

秉持"品质让客户惊喜，服务让客户感动"的经营理念，打造行业首创"4度°服务美学"。